蘇瑞瑪

銀行房貸、土地貸款、房屋二胎這個玩意兒我想很多房貸族與ptt鄉民都聽過，也想了解吧？那就讓我們客觀來討論。

首先要有一胎才有二胎對吧！那一胎是什麼呢 ? 簡單來說就是不動產抵押貸款，銀行或不動產估價師會派人估算價值、地政事務所估算、第三方估算、土地實價登入…等等房地估價。

>怕被房屋仲介騙？不動產價格怎麼估<

藝文特區房市 桃園買氣強強滾 北市坐穩房價龍頭

藝文素養近年來逐漸備受重視，讓許多人看好藝文特區未來發展，因而吸引更多設施紛紛進駐，使周遭生活機能再進化，完善的機能和優質的環境，讓藝文特區更為吸睛，加上現代人購屋除了注重生活機能與環境品質外，更在意的是周邊區域的人文素養，因此藝文特區成為購屋的熱門區域。永慶房產集團根據實價登錄資料，統計出2022年全台藝文特區周邊1000公尺內的房市交易狀況。交易量由桃園中正藝文特區870件居全台之冠；平均單價則由建國藝文特區榮登房價龍頭！

大安建國藝文特區價值連城！單價破「百」最吸金

建國藝文特區位處大安區是台北市的蛋黃區，且鄰近大安森林公園捷運站，一旁就是大安森林公園，加上周邊生活機能成熟、環境品質優異，因此吸引許多消費者進場購屋。

華山藝文特區則是有市中心少見的大型綠地，加上周邊有優質的政經、文教環境，區域內有多所國中小，加上台北商業大學、台灣大學醫學院、台北科技大學等學校，增添了人文書香氣息，適合想在學區置產的家長或退休族群購屋於此。

板橋435藝文特區周邊有板橋國中與國光國小，藝文特區內也會不定期的舉辦活動，讓該區域享受藝術的薰陶。生活機能方面，附近市場、超市林立，還有運動中心、環河公園、國光公園等多座公園，房價與市中心相比也較親民，不乏有新莊、土城的民眾移居於此。

桃園中正藝文特區買氣最熱絡！藝文薰陶促進周邊發展

桃園中正藝文特區向來都被認為是桃園市的房價指標，也有桃園版信義計畫區之稱，區域內因圖書總館成為熱門焦點，未來還有影城要來插旗，周邊設施陸續進駐也會逐漸帶動房價成長，目前單坪價格平均落在29萬左右。

周邊有不少賣場、市場、餐廳，也有醫療院所，加上學區的密度高，還有商辦聚集，生活機能便利，而交通方面鄰近公車站牌路線方便，但距離火車站稍遠，需要開車10幾分鐘的車程，不過將來桃園捷運綠線完工通車後，就能輕鬆到達桃園機場及三鐵共構的桃園車站，期待桃園捷運路段越來越完整後，使交通網路更加密布，大幅提升便利性，將會活絡周邊房市及經濟，且房價比起雙北相對便宜，因此許多民眾爭相於此置產。

什麼樣的情況需要申請二胎房貸？

• 短時間內急需要用運大量資金
• 希望透過二胎房貸把負債整合
• 短期無法向銀行提出一胎房貸增貸…等。

以上都很適合申辦二胎房貸，特別是民間二胎貸款更為合適？

民間金融機構申辦二胎房貸，以鉅軒代書事務所為例只需要1-3個工作天，可當日設定當日撥款，相較於銀行二胎房貸的程序，取得資金的速度更為快速。

此外！如果有信用卡債務問題、信用貸款需求，也可以透過二胎房貸來把債務優化整合，減輕每個月的還款壓力，因為有時候原銀行不見得會增貸給你，這時候透過民間二胎房貸審核條件就寬鬆許多，過件率更高。

房貸族臨時有緊急的資金需求？事業急需要資金挹注嗎？不妨考慮申辦房屋貸款融資，幫助自己財務規劃未來時，更有經濟上的支持。

鉅軒代書提供二胎房貸、房屋二胎、房屋轉貸、房貸增貸、二胎轉貸、房貸試算…等專業分析與規劃，以最有利的條件提供您房貸諮詢服務。

銀行房貸如何省錢？
-把握5原則 買屋省錢又省息

原則一：

別輕忽購物房貸利息，申報所得稅時可列報稅口除額

　　首先呢？已貸款的購屋者，千萬不要忘了，向金融機構借款的購屋貸款的利息支出，可列為扣除額；換句話說，購屋者，在申報綜合所得稅時，可善用銀行貸款一戶每年可列舉扣除30萬元的貸款利息支出，合法節稅。

原則二：

留意銀行業者貸款新產品，選擇適合自己的房貸產品

　　建議多注意申貸銀行或是其他銀行是否有推出更適合自己的貸款產品，舉例來說，有銀行可能就針對，有多少存款就有多少房貸本金不用計算利息。長期下來可達到相當程度的省息效果，讓有限的資金發揮更大的運用空間。

原則三：

彈性選擇繳款方式與提前還款減少本金，可達節省利息

　　銀行推出有選擇雙週繳款方式新選擇，換言之，兩星期就繳款一次，有一半本金可提早兩週攤還，長期下來就可讓貸款買屋的客戶節省一筆可觀的利息錢。
　　另外，在貸款初期時，身邊有多一筆錢，如：年終獎金或分紅一般貸款族，建議在經濟能力許可下，提前繳還房貸，因為可扣除本金，可以這筆錢來減少房貸本金，多少可節省部份利息。

原則四：

準時繳款養信用，有機會與銀行爭取日後優惠貸款的條件

　　目前許多銀行都打出階梯式房貸，例如1～7個月2.1％，第7～24個月2.9％，第25個月以後3.5％，前二年不得全數還清或是還款不超過貸款的1/2等，銀行主要目的仍是在賺利息，不過消費者可以利用這二、三年正常且準時繳款記錄，讓銀行了解個人穩定還款情形，是有機會與銀行爭取日後優惠利率的條件。

原則五：

當房貸已還款超過1/2不建議轉貸

　　如果房貸額度已還一半以上，且轉貸利差不到1%，不建議此時作轉貸，因為本息均攤房貸的特色是，一開始繳房貸的金額都是以利息居多，到後幾年付貸款的錢大多數都是本金，所以，如果到了最後幾年，建議就不需要提前償還房貸了，因為就算提前償還房貸，所能節省的利息已經十分有限，另外轉貸亦會產生一些成本與費用，應納入考量，這樣轉貸才有意義。

我可以轉貸嗎？房貸族該留意的三件事！

別急著轉貸，跟原貸款銀行談，可爭取較優條件

想要爭取到較優的房貸條件，鉅軒代書建議：民眾可考量房屋物件有無增值、自己近一年銀行還款是否正常等信用狀況，以及年收入以及負債比等財務狀況亦需要一同評估，才有機會爭取到較優的轉貸條件。

房屋轉貸指的是將原本的房屋貸款移轉到另一家銀行。一般來說不會建議房屋轉貸，因為要走的程序跟房貸申請流程一樣耗時耗心力。不過，還是能從幾點來評估要不要進行房貸轉貸！

• • • 第一：如果原有銀行房屋貸款推薦的利率高於市面，或是不願意降低和通過，就可考慮房屋轉貸
    • 第二：想知道房屋增貸缺點是什麼？但是銀行不願意提供，或增貸金額不符合理想，就直接著手房屋轉貸
    • 第三：銀行無法增加貸款年限，或是無法通過房貸寬限期等其他條件

以上這三點都可以作為房屋轉貸的考量點。相較於房屋抵押貸款承受的風險程度較小，也比二胎房貸還要好過件，如果你確定要將房屋轉貸的話，那麼就往下看鉅軒代書整理的房屋轉貸流程吧！

銀行房屋轉貸流程五步驟：

1. 尋找到適合的房貸轉貸銀行
2. 轉貸銀行評估與重新鑑價與申請人簽約對保
3. 設定第二位抵押權人(擔保人)
4. 到地政事務所辦理塗銷登記
5. 多方比較各家銀行房屋轉貸的方案
6. 留意房屋轉貸的額外費用(代書費、塗銷、地政規費…)
7. 申請銀行貸款 3個月內不可申請超過 3次

銀行房屋轉貸利率多少？

房屋轉貸的利息為 1.4% 至 2.5% 左右，不過實際的房屋轉貸利率會依申貸者的還款能力、財務狀況、房屋條件(屋況、地段)和個人信用分數等因素，銀行評估後給予最終的轉貸利率和貸款金額。

因此鉅軒代書建議您可以向平時經常往來的銀行申請房屋轉貸，比較容易獲得更優惠的房貸利率，並且事先計算房屋轉貸會產生的違約金和手續費等額外支出再進行申請，可以有效地評估未來房屋轉貸的費用是否可以負擔，避免資金不足需要周轉，反而付出成本代價更大。

銀行房屋轉增貸優缺點分析

有些借貸者想轉貸的原因，是因為原本銀行不給予增貸的機會，於是轉而申請房屋轉貸，不過增貸與轉貸到底差別在哪裡呢？ 轉貸是把 A 銀行的貸款轉到 B 銀行，增貸則是把已經繳清的部分房貸作為擔保，再向銀行申請新的一筆貸款。

房貸增貸的審核上會比轉貸要更嚴格，畢竟是要再多借一筆錢出去，銀行審核上當然會更仔細，假設你的信用上出現瑕疵，有欠款、延款的問題，或是房屋的殘值過低，那麼增貸成功的機率就會降低。

從上述可以了解增貸和轉貸的方式不一樣，轉貸是把原有貸款換成更好的條件，增貸比較是急需一筆資金的人，所以沒有哪一個比較優，依自己的需求而定。

整體而言，房貸族若有萌生想「轉貸」的想法，鉅軒代書房貸部門建議您：在還款狀況與自身信用正常的狀況下，因為轉貸成本不低，建議可先跟原本的貸款銀行談，或許會有意外的收穫。

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房貸詐騙！是貸款還是詐騙？

急需用錢更該小心！防止貸款詐騙3個方式說明！

國內消費者金融需求高漲，不過，投資詐騙案件卻也跟著暴增。對此，警政署165反詐騙以最近3個月比較，由消費者提報的「假貸款真詐騙」的案件數，11月比9月激增了整整4倍；警政署165呼籲民眾辨識三種新型態金融偽裝詐騙術，提升自我防詐抵抗力。

國內有3大新型態金融偽裝詐騙術

偽冒銀行或金融機構發送釣魚簡訊

誘騙民眾立即點開短連結，一旦上當點開網址，恐遭植入木馬程式，或歹徒以仿真網路銀行頁面側錄受害者銀行帳號、密碼，將受害者存款轉出至人頭帳戶。

詐騙集團有竄改來電顯示號碼的技術

恐以銀行代表號或是權威機構電話號碼向民眾要求帳戶操作或是搜集敏感資訊，一步步誘騙被害者上當。市話開頭002、009，或電話開頭＋的來電，務必警覺。

偽裝成銀行行員來電提供優惠貸款方案

留下假的銀行聯絡電話作為餌，等待民眾回撥電話上鉤後，告知優惠名額已滿，須先支付手續費後才能核貸，騙取民眾錢財。

另外：不少第一手屋主持有逾20、30年，因為房屋已經沒有設定抵押貸款，可快速過戶、取得貸款甚至轉賣，反而成為詐騙集團鎖定目標。所以已經繳清房貸的屋主，倒不如別去塗銷抵押設定，讓有心人士看到謄本資料時，避免成為鎖定目標。

一般買房子，銀行申貸條件中多要求以「最高限額抵押權」設定，所以謄本上會顯示「最高限額抵押權」與「擔保債權總金額」，設定的金額會高於實際房貸。資深的鉅軒代書表示，銀行房貸還清時，原貸款銀行會提供清償證明及抵押相關證明文件，此時可將文件送至地政機關塗銷銀行的抵押設定。

二胎房貸是什麼？
完整解析申請條件、流程及常見問題

如何選擇最適合自己的房貸方案

如何選擇最適合自己的房貸方案，甚至結合儲蓄、保險等其他理財工具，為自己省下利息並增加保障，真的是一門大學問。以下步驟將協助你挑選最適合自己的房貸方案：

1. 在申辦貸款時，別聽信低利誘惑，衝動向非法單位辦理，一定要尋求專業合法的單位辦理，以免掉進不肖的黑心業者的圈套。
2. 提醒您在簽訂契約時應詳細了解內容再簽立，勿隨意簽下空白契約和本票，以免造成終身遺憾。
3. 本所為政府立案代書，擁有頂尖的代書團隊及專業的律師顧問，提供您安全的借貸平台，唯有合法的代書才能給您合法的利率。
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