蘇瑞瑪

銀行房貸、土地貸款、房屋二胎這個玩意兒我想很多房貸族、投資客及ptt鄉民都聽過，也想了解吧？那就讓我們客觀來討論。

首先要有一胎才有二胎對吧！那一胎是什麼呢 ? 簡單來說就是不動產抵押貸款，銀行或不動產估價師會派人估算價值、地政事務所估算、第三方估算、土地實價登入等等估價。

>怕被房屋仲介騙？不動產價格怎麼估<

台南地域分區

其中所屬地區標示的臺南市區是指合併前的原臺南市所領有之行政區，傳統上稱原臺南市為台南，和原臺南縣的溪北地區（北台南）及溪南地區（南台南）是以往新營、北門、曾文、新豐、新化等傳統分區。

近幾年台南房價飆漲，購屋族群的結構也悄悄改變。比較2012與2022年前3季的購屋主力，已從40~60萬元年收入的小資族，變為100萬元以上的高收入族，佔比達3成，顯示房價快速上漲，購屋門檻提升，一般收入民眾想在台南置產難度增高。

台南房價飆漲 專家曝數據：這區3年漲67%

台南過去房價便宜，年收入40萬購屋不算稀奇，過去一年都有1000多件，半年有7、800件，但屋比房屋統計聯徵中心資料，2021年上半年僅644件，比2011年同期大減逾26%，顯見薪水不高的台南民眾正逐漸面臨買不起房的窘境！台南近年著力房地產開發，推出許多重劃區，如北區「鄭子寮重劃區」、東區「平實重劃區」、安平區「市政特區」、永康區「鹽行重劃區」、安南區「九份子重劃區」、歸仁區「高鐵特區」，都吸引很多建商購地推案。

早期南區屬於台南市區相對外環，過去少有公共建設利多話題，房市表現較平淡，許名震強調，觀察熱門交易重劃區漲幅排行榜前3名，此次台南市南區一次囊括「水交社重劃區」和「舉喜重劃區」，在大型開發商持續建設之下讓房市注入活水，今年房價已價量齊揚來到2字頭，預計受市中心新建案站上4字頭的推擠效應影響，今年南區2大重劃區仍會是台南房市表現重點熱區，也是台南房貸市場最看好的地段之一。

什麼樣的情況需要申請二胎房貸？

• 短時間內急需要用運大量資金
• 希望透過二胎房貸把負債整合
• 短期無法向銀行提出一胎房貸增貸…等。

以上都很適合申辦二胎房貸，特別是民間二胎貸款更為合適？

民間金融機構申辦二胎房貸，以鉅軒代書事務所為例只需要1-3個工作天，可當日設定當日撥款，相較於銀行二胎房貸的程序，取得資金的速度更為快速。

此外！如果有信用卡債務問題、信用貸款需求，也可以透過二胎房貸來把債務優化整合，減輕每個月的還款壓力，因為有時候原銀行不見得會增貸給你，這時候透過民間二胎房貸審核條件就寬鬆許多，過件率更高。

台南房貸族臨時有緊急的資金需求？事業急需要資金挹注嗎？不妨考慮申辦房屋貸款融資，幫助自己規劃未來時，更有經濟上的支持。

鉅軒代書提供台南二胎、台南二胎房貸、臺南房屋二胎、房屋轉貸、房貸增貸、台南二胎轉貸…等專業分析與規劃，以最有利的條件提供您台南市房貸諮詢服務。

台南房貸怎麼省錢
-把握5原則 買屋省錢又省息

原則一：別輕忽購物房貸利息，申報所得稅時可列報稅口除額

　　首先呢？已貸款的購屋者，千萬不要忘了，向金融機構借款的購屋貸款的利息支出，可列為扣除額；換句話說，購屋者，在申報綜合所得稅時，可善用銀行貸款一戶每年可列舉扣除30萬元的貸款利息支出，合法節稅。

原則二：留意銀行業者貸款新產品，選擇適合自己的房貸產品

　　建議多注意申貸銀行或是其他銀行是否有推出更適合自己的貸款產品，舉例來說，有銀行可能就針對，有多少存款就有多少房貸本金不用計算利息。
長期下來可達到相當程度的省息效果，讓有限的資金發揮更大的運用空間。

原則三：彈性選擇繳款方式與提前還款減少本金，可達節省利息

　　銀行推出有選擇雙週繳款方式新選擇，換言之，兩星期就繳款一次，有一半本金可提早兩週攤還，長期下來就可讓貸款買屋的客戶節省一筆可觀的利息錢。
另外，在貸款初期時，身邊有多一筆錢，如：年終獎金或分紅一般貸款族，建議在經濟能力許可下，提前繳還房貸，因為可扣除本金，可以這筆錢來減少房貸本金，多少可節省部份利息。

原則四：準時繳款養信用，有機會與銀行爭取日後優惠貸款的條件

　　目前許多銀行都打出階梯式房貸，例如1～7個月2.1％，第7～24個月2.9％，第25個月以後3.5％，前二年不得全數還清或是還款不超過貸款的1/2等，銀行主要目的仍是在賺利息，不過消費者可以利用這二、三年正常且準時繳款記錄，讓銀行了解個人穩定還款情形，是有機會與銀行爭取日後優惠利率的條件。

原則五：當房貸已還款超過1/2不建議轉貸

　　如果房貸額度已還一半以上，且轉貸利差不到1%，不建議此時作轉貸，因為本息均攤房貸的特色是，一開始繳房貸的金額都是以利息居多，到後幾年付貸款的錢大多數都是本金，所以，如果到了最後幾年，建議就不需要提前償還房貸了，因為就算提前償還房貸，所能節省的利息已經十分有限，另外轉貸亦會產生一些成本與費用，應納入考量，這樣轉貸才有意義。

我可以轉貸嗎？房貸族該留意的三件事！

別急著轉貸，跟原貸款銀行談，可爭取較優條件

想要爭取到較優渥的貸款條件，鉅軒代書建議：民眾可考量房屋物件有無增值、自己近一年還款是否正常等信用狀況，以及年收入以及負債比等財務狀況亦需要一同評估，才有機會爭取到較優渥的轉貸條件。

房屋轉貸指的是將原本的房屋貸款移轉到另一家銀行。一般來說不會建議房屋轉貸，因為要走的程序跟房貸申請流程一樣耗時耗心力。不過，還是能從幾點來評估要不要進行銀行轉貸服務！

• 第一：如果原有銀行房屋貸款推薦的利率高於市面，或是銀行不願意降低和通過，就可考慮房屋轉貸
• 第二：想知道房屋增貸缺點是什麼？但是銀行不願意提供，或增貸金額不符合理想，就直接著手房屋轉貸
• 第三：銀行無法增加貸款年限，或是無法通過房貸寬限期等其他優惠條件

以上這三點都可以作為房屋轉貸的考量點。相較於房屋抵押貸款承受的風險程度較小，也比二胎房貸還要好過件，如果你確定要將房屋轉貸的話，那麼就往下看鉅軒代書整理的房屋轉貸流程吧！

房屋轉貸流程五步驟：

1. 尋找到適合的房貸轉貸銀行
2. 轉貸銀行評估與重新鑑價與申請人簽約對保
3. 設定第二位抵押權人(擔保人)
4. 到地政事務所辦理塗銷登記
5. 多方比較各家銀行房屋轉貸的方案
6. 留意房屋轉貸的額外費用(代書費、塗銷、地政規費…)
7. 申請銀行貸款 3個月內不可申請超過 3次

房屋轉貸利率多少？

房屋轉貸的利息為 1.4% 至 2.5% 左右，不過實際的房屋轉貸利率會依申貸者的還款能力、財務狀況、房屋條件(屋況、屋齡、地段)和個人信用分數等因素，銀行評估後給予最終的轉貸利率和貸款金額。

因此鉅軒代書建議您可以向平時經常往來的銀行申請房屋轉貸，比較容易獲得更優惠的房貸利率，並且事先計算房屋轉貸會產生的違約金和手續費等額外支出再進行申請房貸轉貸，可以有效地評估未來房屋轉貸的費用是否可以負擔，避免資金不足時需要額外周轉，反而付出成本代價更大。

臺南房屋轉增貸優缺點分析

有些借貸者想轉貸的原因，是因為原本銀行不給予增貸的機會，於是轉而申請房屋轉貸，不過增貸與轉貸到底差別在哪裡呢？

轉貸是把 A 銀行的貸款轉到 B 銀行，增貸則是把已經繳清的部分房貸作為擔保，再向銀行申請新的一筆貸款。

房貸增貸的審核上會比轉貸要更嚴格，畢竟是要再多借一筆錢出去，銀行審核上當然會更仔細，假設你的信用上出現瑕疵，有欠款、延款的問題，或是房屋的殘值過低，那麼增貸成功的機率就會降低。

從上述可以了解增貸和轉貸的方式不一樣，轉貸是把原有貸款換成更好的條件，增貸比較是急需一筆資金的人，所以沒有哪一個比較優，依自己的需求而定。

整體而言，房貸族若有萌生想「轉貸」的想法，鉅軒代書房貸部門建議您：在銀行還款狀況與自身信用正常的狀況下，因為轉貸成本不低，建議可先跟原本的貸款銀行談，或許會有意外的收穫。

台南二胎房貸是什麼？
完整解析申請條件、流程及常見問題

1. 在申辦貸款時，別聽信低利誘惑，衝動向非法單位辦理，一定要尋求專業合法的單位辦理，以免掉進不肖的黑心業者的圈套。
2. 提醒您在簽訂契約時應詳細了解內容再簽立，勿隨意簽下空白契約和本票，以免造成終身遺憾。
3. 本公司為政府立案代書，擁有頂尖的代書團隊及專業的律師顧問，提供您安全的借貸平台，唯有合法的代書才能給您合法的利率。
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台南房貸詐騙！是貸款還是詐騙？

急需用錢更該小心！防止貸款詐騙3個方式說明！

國內消費者金融需求高漲，不過，投資詐騙案件卻也跟著暴增。對此，警政署165反詐騙以最近3個月比較，由消費者提報的「假貸款真詐騙」的案件數，11月比9月激增了整整4倍；警政署165呼籲民眾辨識三種新型態金融偽裝詐騙術，提升自我防詐抵抗力。

國內有3大新型態金融偽裝詐騙術

偽冒銀行或金融機構發送釣魚簡訊

誘騙民眾立即點開短連結，一旦上當點開網址，恐遭植入木馬程式，或歹徒以仿真網路銀行頁面側錄受害者銀行帳號、密碼，將受害者存款轉出至人頭帳戶。

詐騙集團有竄改來電顯示號碼的技術

恐以銀行代表號或是權威機構電話號碼向民眾要求帳戶操作或是搜集敏感資訊，一步步誘騙被害者上當。市話開頭002、009，或電話開頭＋的來電，務必警覺。

偽裝成銀行行員來電提供優惠貸款方案

留下假的銀行聯絡電話作為餌，等待民眾回撥電話上鉤後，告知優惠名額已滿，須先支付手續費後才能核貸，騙取民眾錢財。

另外：不少第一手屋主持有逾20、30年，因為房屋已經沒有設定抵押貸款，可快速過戶、取得貸款甚至轉賣，反而成為詐騙集團鎖定目標。所以已經繳清房貸的屋主，倒不如別去塗銷抵押設定，讓有心人士看到謄本資料時，避免成為鎖定目標。

一般買房子，銀行申貸條件中多要求以「最高限額抵押權」設定，所以謄本上會顯示「最高限額抵押權」與「擔保債權總金額」，設定的金額會高於實際房貸。資深的鉅軒代書表示，銀行房貸還清時，原貸款銀行會提供清償證明及抵押相關證明文件，此時可將文件送至地政機關塗銷銀行的抵押設定。